- 「原状回復のもめごとをスムーズに解決したい」
- 「原状回復のトラブルに従業員の時間をとられにくくしたい」
- 「原状回復でもめにくい建物賃貸借契約書を作成したい」
この記事では不動産会社様にむけて、原状回復のルール、賃貸借契約書の作成時や原状回復時のポイントを解説します。
不動産分野は、詳しい弁護士とそうでない弁護士がいます。悩んだら、まずは不動産分野に詳しい弁護士へのご相談をおすすめします。
目次
1. 原状回復のルール
原状回復の定義
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することが原状回復です。
原状回復の費用は賃借人が負担するのが原則です。
その反対に、いわゆる経年変化や通常の使用による損耗などの修繕費用は、賃借人が負担しないのが原則です。
原状回復の具体的なルール
賃借人が原状回復義務を負うのは、あくまでも「通常の使用」を超える部分です。しかし、この「通常の使用」の範囲が問題になりやすいです。
そして、通常の使用かどうかを一般的に定義することは困難です。そのため、具体的な事例を次の4つに区分して、賃貸人と賃借人のどちらが負担するかを決めていくのが一般的です。
- ① 賃借人が、通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるもの
- ② 賃借人の住まい方や使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用などによる結果とは言えないもの）
- ③ 基本的には①であるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
- ④ 基本的には①であるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
そして、賃借人は原則として②③について原状回復義務を負います。他方、賃借人は原則として①④については原状回復義務を負いません。
2. 賃借人が原状回復義務を負うパターン
②賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
賃借人の住まい方や使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるものについて、賃借人は原状回復義務を負います。具体的には次のようなときです。
- 引越作業で生じたひっかきキズ
- 畳やフローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
- 落書き等の故意による毀損
- タバコ等のヤニ・臭い
- 壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの）
- 天井に直接つけた照明器具の跡（あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用しなかった場合など）
- 飼育ペットによる柱等のキズ・臭い
③基本的には、賃借人が通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
賃借人が通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるものについて、賃借人は原状回復義務を負います。具体的には次のようなときです。
- カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
- 冷蔵庫下のサビ跡
- 台所の油汚れ
- 結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
- クーラー(賃貸人所有)から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
- ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす
- 風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビなど
3. 賃借人が原状回復義務を負わないパターン
①賃借人が、通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるもの
賃借人が、通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるものについて、賃借人は原状回復義務を負いません。具体的には次のようなときです。
- 家具の設置による床、カーペットのへこみや設置した跡
- 日照による畳やフローリングの色落ち、畳・クロスの変色
- テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
- 壁に貼ったポスターや絵画の跡
- エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡
一般的に多くの家庭で家具や家電などの必需品を設置すること、日照を受けることが通常の生活で避けられないこと等が賃借人が義務を負わない理由です。
④ 基本的には、賃借人が通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるものであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
賃借人が通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるものであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているものについて、賃借人は原状回復義務を負いません。
具体例は次のようなときです。
- 畳の裏返し、表替え（特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの）
- フローリングワックスがけ
- 網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの）
- 全体のハウスクリーニング（専門業者による）
- エアコンの内部洗浄
- 消毒（台所、トイレ）
- 浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの）
賃貸経営のための負担は賃貸人が負担するのが妥当であることが、賃借人が義務を負わない理由です。
4. 建物賃貸借契約書の作成時のポイント
原状回復でトラブルになりくい建物賃貸借契約書作成のポイントは次の3つです。
- ① 原状回復の内容をできるだけ明確にすること
- ② 建物の使用目的や条件を明記すること
- ③ クリーニング費用に関する特約を設けること
① 原状回復の内容をできるだけ明確にすること
建物賃貸借契約の内容
標準的な賃貸借契約書は次のようなものが多いです。
（明渡し時の原状回復）
第〇条
1 賃借人は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗及び本物件の経年変化を除き、本物件を原状回復しなければならない。ただし、賃借人の責めに帰することができない事由により生じたものについては、原状回復を要しない。
2 賃貸人及び賃借人は、本物件の明渡し時において、契約時に特約を定めた場合は当該特約を含め、別表〇の規定に基づき賃借人が行う原状回復の内容及び方法について協議するものとする。
契約書作成のポイント
第2項のように、賃貸人と賃借人の原状回復に関する費用負担をあらかじめできるだけ具体的に記載するのがよいでしょう。
できるだけ具体的に記載することにより、退去時に原状回復のトラブルとなる確率が下がります。
また「別表〇の規定に基づき協議するものとする」ではなく「別表〇の規定に基づくものとする」とより明確にするのもよいでしょう。
② 建物の使用目的や条件を明記すること
建物賃貸借契約の内容
建物賃貸借契約では、使用目的等を記載することが一般的です。すなわち、物件をどのように使用するのかを契約書に書きます。
標準的な賃貸借契約書は次のようなものが多いです。
（使用目的）
第〇条 乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。
契約書作成のポイント
契約書を作成するときは、建物の使用目的や条件を明記しましょう。
原状回復義務を賃借人が負うかどうかを判断するときは、「どのように物件を使用するのか」という賃貸借契約の約束に違反しているかを考慮します。
たとえば、次のようなときは賃借人が原状回復義務を負いやすくなります。契約で定めた使用目的や条件に違反しているからです。
- ペット禁止の物件で、ペットを飼ったことによって部屋に傷ができたとき
- 禁煙の物件で、喫煙をしてクロスが変色したり匂いが残ってしまったりしたとき
不動産管理会社やオーナーは、賃借人とのトラブルを防ぐためにも使用目的や条件を契約書に明記しておくことが重要です。
③ クリーニング費用に関する特約を設けること
建物賃貸借契約の内容
建物賃貸借契約書では、ハウスクリーニングに関する原状回復の特約を追加することがあります。
具体的には、次のような退去時のハウスクリーニング費用を賃借人が負担するという特約です。
（ハウスクリーニング費用の負担）
特約第〇条 退室時のハウスクリーニングは賃貸人の指定した業者が行い、それに要した費用を賃借人の負担とする
契約書作成のポイント
クリーニング費用はもめやすいです。そして、クリーニング特約が有効かどうかは次の観点から判断します。
- 賃借人が負担すべき内容や範囲が示されているか？
- 本来は賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか？
- 費用として妥当か？
クリーニング特約で悩んだときは、まずは不動産に詳しい弁護士への相談をおすすめします。
5. 原状回復時のポイント
原状回復時のポイントは次の3つです。
- ① 事前の取り決めにしたがって手続きを進めること
- ② 敷金や保証金から差し引くことを検討すること
- ③ 費用見積が高額になりすぎないように注意すること
① 事前の取り決めにしたがって手続きを進めること
建物賃貸借契約書で定めた事前の取り決めにしたがって手続きを進めましょう。
契約書の記載が不十分だったり、契約書の内容を賃借人が理解できていなかったりするとトラブルになる確率が上がります。
もし、トラブルになる事案が多いようなときは、契約書の内容や説明方法を見直しましょう。
② 敷金や保証金から差し引くことを検討すること
敷金や保証金を預かっていれば、原状回復費用を敷金等から差し引くことができます。
しかし、原状回復費用が高額になるようなときは、敷金等では足りないこともあります。
トラブルになりそうなときは、賃貸借契約中に協議をしたり、敷金等の増額を求めたりしましょう。
③ 費用見積が高額になりすぎないように注意すること
原状回復費用やクリーニング費用の見積が高額すぎると、トラブルの確率が高くなります。
原状回復費用やクリーニング費用は、適正な費用を請求するようにしましょう。
6. よつば総合法律事務所のサービス内容
原状回復の問題を自社のみで解決することはもちろん可能です。
もっとも、原状回復のトラブルが多いと、クレーマー対策など別の課題が出てきてしまうこともあります。
また、適正な建物賃貸借契約書ひな型を作成しておけばトラブルになりにくいです。従業員の負担も減ります。
よつば総合法律事務所では、多数の不動産会社様と顧問契約をしています。また、宅地建物取引士の資格がある弁護士も在籍しています。
原状回復のことで気になることがあるときは、よつば総合法律事務所までお問い合わせ下さい。
注 本コラムは民間賃貸住宅を想定した内容となっています。
