「滞納賃料を回収したい」
「今後滞納が発生しないような体制を整えたい」
この記事では不動産会社様にむけて、滞納賃料の回収の流れや弁護士が関与するメリットを解説します。
不動産分野は、詳しい弁護士と、そうでない弁護士がいます。悩んだら、まずは詳しい弁護士へのご相談をおすすめします。
1. 滞納賃料の問題点
賃料の滞納が発生すると、収益性が減少したり、立退きや明渡に発展してしまったりすることがあります。
賃料の滞納
アパートやマンションを賃貸しているときに発生する大きな問題の一つは、賃料の滞納です。
借主の経済状況の変化、貸主と借主との関係の悪化など滞納の原因は様々です。
収益性の減少
賃料の支払いが滞ってしまったときは、早めに全額を回収したいのは当然です。
しかし、賃料の滞納が続いている借主は、収入が減っているなどの事情があることが多いです。そのため、滞納している借主から賃料を回収することは難易度が高いです。
また、滞納を一度始めると継続してしまうことも多いです。
滞納を放置していると、どんどん滞納額が大きくなってしまいます。そうすると、せっかく収入を得るために他人に貸している物件の収益性が減少してしまいます。
立退きや明渡しへの発展
賃料の滞納を放置してしまうと、賃貸物件の収益性が減少し続けます。そのようなときは、借主に出ていってもらうことを検討する必要があります。
話し合いで出ていってもらうことができれば理想です。しかし、滞納している借主は引っ越しをする資金がなく、自発的に立ち退いてくれないこともあります。
そのため、話し合いでの解決がかなわないときは、訴訟や強制執行手続きを使って明渡しを求めなければいけません。
2. 滞納賃料の回収の流れ
① 本人への確認や請求
賃料を滞納していること、支払いを求めることを借主にすぐに伝えましょう。
賃料の滞納を放置すると常態化してしまいます。その都度しっかり対応することが重要です。
借主への確認や請求は、書面で金額や支払期限を明確にしつつ、電話でさらに督促するようにしましょう。
接触する機会を設け続けることが大事です。
② 保証会社への対応依頼
借主との契約のときに、賃料の支払いについて保証会社に保証を依頼することがあります。
保証会社をつけているときは、滞納があっても保証会社が代わりに滞納分を支払います。
ただし、保証できる賃料には上限があることが多いです。しっかりと保証会社に支払ってもらうためにも、滞納が発生したら早めに保証会社に相談して、対応を依頼しましょう。
③ 内容証明郵便による請求
滞納賃料の回収をするために、内容証明を借主に送ることがあります。
内容証明郵便とは、どのような内容の郵便を送ったかを記録に残せる郵送方法です。
弁護士名で内容証明を送ると、借主にプレッシャーをかけて支払いを促すことができます。
④ 裁判などへの発展
滞納が一度発生しても解消することもあります。しかし、滞納が発生して、その後も継続的に滞納になってしまうこともあります。
そして、滞納が多くなってしまうと、話し合いによる回収は難しくなります。そのようなときは、最終的に裁判などの手続きを取るしかありません。
裁判などの手続きの利用
滞納賃料を強制的に回収するには裁判が必要です。
裁判のためには次のような資料などを準備しましょう。
- 賃貸借契約書
- 賃料の支払状況に関する資料
裁判の流れは次のとおりです。
- 裁判の提起
- 1~2か月後に第1回の裁判期日
- 裁判期日に借主の反論がなければ審理終結
- （通常は裁判期日から1か月以内に）貸主の主張を100％認めた判決
- 判決文が貸主に届いた日の翌日から2週間の経過で判決の確定
強制執行手続
判決に基づき借主に請求をしても、借主が支払わないことは経験上多いです。
そのようなときは、借主の財産の差し押えを検討しましょう。差し押える財産は、預貯金や給料が多いです。
判決文や差押命令申立書などを裁判所に出すことにより、裁判所が借主の財産を強制的に差し押さえします。
財産開示手続
借主の財産がどこにあるのかを把握していないと、差押えができません。たとえば、銀行預金を差し押さえるためには、銀行名と支店名がわかっている必要が原則あります。
そして、借主の財産を把握するための制度の一つとして、財産開示手続があります。
財産開示手続は、貸主が借主の財産に関する情報を取得するための手続です。借主が財産開示期日に裁判所に出頭し、借主の財産状況を説明することになります。
（財産開示手続のメリット）
- 裁判所の手続きとして、借主に財産の開示をさせることができます。
（財産開示手続のデメリット）
- 借主が裁判所に出頭して財産を開示するかどうかは借主の判断次第です。借主が欠席してしまい財産を把握できないことも経験上あります。
もっとも、借主が裁判所に出頭しなかったり、出頭して嘘の証言をした場合、「6月以下の懲役又は50万円以下の罰金 」となる可能性があります。刑罰を避けるため、借主が誠実に対応することもありえます。
第三者からの情報取得手続
第三者からの情報取得手続は、借主の財産に関する情報を借主以外の第三者から提供してもらう手続です。
財産開示手続で預金の開示があっても、差し押えの前に引き出されてしまえば意味がありません。そのため、第三者からの情報取得手続は、原則として借主に秘密ですることができます。
そして、第三者からの情報取得手続で取得することができる情報は次のとおりです。
- ① 不動産に関する情報
借主名義の不動産（土地・建物）の所在地や家屋番号を知ることができます。 - ② 給与（勤務先）に関する情報
借主に対する給与の支給者（債務者の勤務先）を知ることができます。 - ③ 預貯金に関する情報
借主の有する預貯金口座の情報（支店名、口座番号、額）を知ることができます。 - ④ 上場株式や国債等に関する情報
借主名義の上場株式や国債等の銘柄や数等を知ることができます。
（第三者からの情報取得手続のメリット）
- 差し押さえをする財産を把握できます。
- 借主に知られずに手続きを進めることができるため、特に預金や株式などの財産を借主が隠すリスクが下がります。
（第三者からの情報取得手続のデメリット）
- 情報を取得しても預金残高が全くないこともあります。あるいは預金が判明した後にすべて下ろされてしまうこともありえます。そのため、最終的には強制執行が空振りに終わることもあります。
- 所定の手数料がかかります。特に預金情報を取得するためには、1社あたり4～5000円の手数料がかかることが多いです。そのため、考えられる金融機関のすべてに照会すると、情報取得のための費用が高くなってしまいます。
民事保全手続
民事保全手続とは、訴訟を起こす前に預金を引き出せなくしたり、不動産を売却できなくしたりするための手続きです。
裁判で判決を獲得しても、差し押さえる財産がわからなければ強制執行はできません。
場合によっては、交渉や訴訟を進めている途中で財産がなくなってしまったり、隠されてしまったりすることもあります。このような財産隠しを防ぐための手続きが民事保全手続です。
（民事保全手続のメリット）
- 財産を処分したり隠されたりすることを防ぐので、最終的に債権回収をしやすくなります。
（民事保全手続のデメリット）
- 保全手続きをするときに、請求金額の10～20％前後の金額を法務局に預ける必要があります。
- 保全手続きをしたあとに訴訟で貸主の請求が認められなかったときは、担保金が返ってこなかったり、借主から損害賠償請求されたりすることがあります。
その他の家賃回収手続き
賃料請求のために訴訟や強制執行をするときは、弁護士に依頼いただく必要が高いです。
しかし、弁護士に依頼するには費用がかかるため、滞納が少額だったりするときは費用倒れに終わってしまうこともあります。
そのようなときは、貸主が自分でする手続きも検討しましょう。
支払督促
支払督促は、裁判所に申立てをすることで、裁判所が支払督促の通知を借主に送る手続きです。
（支払督促のメリット）
- 書類審査のみなので、裁判のように裁判所に行く必要がありません。
- 裁判の半額の手数料で手続きを利用できます。
- 一定期間異議が出なければ、判決と同じように強制執行ができます。
（支払督促のデメリット）
- 借主が異議を申し立てると、通常の裁判に移行します。取下げの手続きをしないときは、書面で主張反論を繰り返す必要があります。面倒です。
- 支払督促に基づいて強制執行をした場合、異議を申し立てられる可能性があります。
少額訴訟
請求金額が60万円以下の金銭の支払いを求める訴えについて利用できる裁判手続きです。
（少額訴訟のメリット）
- 1回の期日で審理を終えて判決となります。短期間で手続きを進められます。
- 判決に基づいて強制執行ができます。
（少額訴訟のデメリット）
- 請求する金額が60万円を超えていると、手続きを利用できません。
- 最初の期日ですべての証拠を提出する必要があるため、準備が大変になることもあります。
- 相手方の希望により、通常の裁判に移行してしまうことがあります。通常の裁判に移行すると面倒です。
民事調停
簡易裁判所で調停委員を交えて話し合いによる解決を図る手続きです。
（民事調停のメリット）
- 申立てをするときに特別な法律知識は必要ありません。裁判所に相談しながら申し立てをできます。
- 話し合いによる実情に応じた柔軟な解決ができます。
- 基本的には数回で解決することが多いです。早い解決を実現できる可能性があります。
（民事調停のデメリット）
- 相手方が話し合いに応じてくれない、あるいは出席しないと解決することができません。
- 調停の期日は平日の日中です。時間も1回あたり数時間かかることがあります。拘束時間が長いです。
3. 賃料回収に弁護士が関与するメリット
① 最適な対応方法のご提案
賃料を回収するための方法は色々あります。もっとも、どの方法が一番いいかはわかりにくいです。
弁護士にご相談いただければ、どの方法が最善かをご提案いたします。
② 回収に向けた迅速な対応
賃料の滞納を放置しておくと、どんどん未払賃料が増えていきます。あとになって回収しようと思っても、借主にお金がないということも多いです
そのため、賃料滞納の問題は、迅速な解決がとても大事です。
そこで、賃料回収を弁護士にご依頼いただくことで、迅速な対応ができます。
③ 影響を最小限に抑えるための社内体制の整備
滞納賃料を増やさないためには、滞納が発生した時点でどのような対応をするかを事前に決めておく必要があります。
社内体制の構築は弁護士へのご相談をおすすめします。どの時点でどのような対応をするかの社内ルールがしっかりしていれば、滞納賃料の回収が滞りなく進みます。
4. よつば総合法律事務所のサービス内容
滞納賃料の回収を自社のみですることはもちろん可能です。
もっとも、滞納賃料は放置すると問題が大きくなります。早めに効果的な手段をとる必要があります。また、弁護士が関与すれば、早期の全額回収ができる確率が高まります。
よつば総合法律事務所では、多数の不動産会社様と顧問契約をしています。また、宅地建物取引士の資格がある弁護士も在籍しています。
滞納賃料の回収のことで気になることがあるときは、よつば総合法律事務所までお問い合わせ下さい。
