不動産業者の方向け ー不動産共有状態の解消方法ー

不動産を相場より安い価格で購入したが、その物件には他の共有者がいるというケースがあるかと思います。

不動産を売却するにも、共有状態では高値で売買することは困難です。そこで、不動産の共有状態を解消するべく行動するかと思います。

不動産の共有状態を解消する方法としては、話し合いの段階では、共有持分を買い取る方法、反対に共有持分を売る方法、共有持分を放棄する方法、共有持分を無償で譲渡する方法、他の土地と共有持分を交換する方法、持分割合に応じて現物で分割する方法など様々考えられます。

しかし、話し合いがうまくいかないこともあるかと思います。また、共有者の方に連絡をとっては見たものの、連絡がつかず、音沙汰がないというケースもあるかと思います。

そうなってくると、所有期間が長くなり、不動産を所有することによって生じるコストが大きくなります。

そのようなケースでは、弁護士に相談のうえで、不動産の共有状態を解消することが有効な方法です。共有持分を取得する有効な方法として、以下の2つの方法を簡単に紹介します。

1.共有持分

各共有者は持分に応じて、管理費用、修繕費用、固定資産税等を負担することになります。実際は、共有者の1人が全員分を立て替えて支払い、その後、他の共有者に支払いを求めることが多いかと思います。

このように、共有者のうち立替払いを行った者が、他の共有者に立替払い金の清算を求めたにもかかわらず、清算が行われず一定期間が経過した場合には、買取の意思を伝えれば、共有者の意思にかかわらず共有持分を取得することが可能です。

その場合は、相当の償金を支払う必要があります(その場合は、立替払金の請求権と相殺することは可能です)。

この制度は共有者の意思にかかわらず、要件を満たせば共有持分を取得できるという意味で有効な制度です。

2.共有物分割訴訟

共有物分割の話し合いがまとまらない場合に利用する制度です。

裁判所の判断としては、

  1. 共有不動産を持分割合に応じて物理的に分割する方法、
  2. 共有不動産を競売にかけて第三者に売却して、売却代金を持分割合に応じて分割する方法、
  3. 共有不動産を1名だけの単独所有にして取得した者は他の共有者に代償金を支払う方法

があります。

法律上は、1の方法が原則とされていますが、実務では3の方法が柔軟に利用されています。

いずれの方法についても、利用するためには要件があり、長所・短所があります。共有状態で悩まれた方はぜひ一度ご相談ください。

以上

文責:弁護士 辻悠祐