賃料増額請求をされたら？拒否できる条件と適切な対応を弁護士が解説

最終更新日：2026年7月24日

大家や管理会社から、突然「次回更新時から賃料を上げたい」「来月分から賃料を増額する」といった通知が届くことがあります。

毎月支払っている賃料を急に上げると言われれば、驚くのは当然でしょう。住宅であれば家計への負担が増え、店舗や事務所であれば固定費が膨らんで事業への影響も避けられません。

しかし、賃料増額の通知が届いたからといって、必ず応じなければならないわけではありません。増額の必要性や金額の妥当性は、近隣相場や契約内容などを踏まえて判断されます。

この記事では、賃料増額請求を拒否できる条件、通知を受けた直後の対応、調停・訴訟になった場合の流れ、争っている期間中の賃料の支払い方について、借主の立場から解説します。

1. 賃料増額請求とは？基本の仕組み

賃料増額請求とは、貸主が借主に対して、「現在の賃料が実情に合わなくなっているため、今後の賃料を引き上げたい」と求めることです。借地借家法32条1項 に根拠があり、契約更新のタイミングだけでなく、契約期間中であっても請求できます。

ただし、貸主が希望する金額に当然変更されるわけではありません。実際に増額が認められるかどうかは、法律上「相当」といえる金額かどうかによって判断されます。

1.1 賃貸借契約の「合意」の原則

賃料は本来、貸主と借主が合意して決めるものです。契約書で月額賃料を定めている以上、貸主が「来月からこの金額にします」と一方的に希望額を押し通せるわけではありません。

もっとも、賃貸借契約は長期間続くことも多く、その間に固定資産税などの負担が増えたり、物価や近隣の賃料相場が変わったりすることがあります。

そのような事情によって現在の賃料が不相当になった場合には、貸主は借主に対して賃料の増額を請求できます。ただし、増額請求を受けたからといって、貸主が希望する金額に当然変更されるわけではありません。

増額が認められるとしても、対象となるのは法律上「相当」といえる賃料額です。いくらが相当なのかは、近隣相場や経済事情、契約内容、これまでの賃料設定の経緯などを踏まえ、話し合いや裁判所の判断によって決まります。

1.2 「不増額特約」がある場合の強力な対抗力

賃貸借契約書の中に「一定の期間は賃料を上げない」という特別な約束が書かれていることがあります。これを「不増額特約」といいます。

不増額特約があれば、その期間中は、貸主から賃料の増額を請求されても、借主は原則として拒否できます。借地借家法32条1項のただし書き でも、この特約の効力は認められており、借主にとって重要な対抗手段になります。

ただし、特約の期間が極端に長く、その間に予想を超える経済変動が起きたときは、例外的に増額が認められることもあります。

賃料増額を求められたときは、まず契約書を確認し、不増額特約が定められていないかを確認しましょう。

2. 貸主側の増額理由が正当かを見極める判断基準

契約書に不増額特約がなければ、次に確認するのは、貸主が示す増額理由が正当かどうかです。理由が正当でなければ、借主は増額を拒否できます。

借地借家法32条1項 では、税金などの負担の増減、物価や景気などの経済事情の変動、近隣相場との比較といった事由により、現在の賃料が「不相当」となったときに、賃料の増額を請求できると定めています。言い換えれば、現在の賃料が不相当といえる状態でなければ、貸主の増額理由は正当とはいえません。

貸主の増額理由が正当かどうかを判断するうえでは、特に次の3つの視点が重要です。

2.1 近隣相場と比べて本当に「安すぎる」？

貸主から増額を求められたとき、まず確認したいのが近隣相場との比較です。

広さや築年数、立地条件が近い物件と比べて、現在の賃料が極端に低いといえないのであれば、不相当とは判断されにくくなります。その結果、貸主の増額理由の正当性は弱まります。

近隣相場を確認する資料としては、不動産情報サイトの募集情報や、近隣物件の募集チラシがあります。同じエリアにある似た条件の物件をいくつか確認し、賃料を一覧にしておくと、「現在の賃料は相場の範囲内です」と説明しやすくなります。

2.2 建物の老朽化や設備の不備の有無

賃料の妥当性は、物件そのものの状態とあわせて判断されます。建物の状態が悪化していれば、その物件の本来の賃料水準は下がるからです。

たとえば、近隣相場が上がっていたとしても、雨漏りが放置されていたり、設備が古くなったりしていれば、現在の賃料を「相場より安すぎる」とは言い切れません。物件のマイナス面があるほど、現在の賃料が不相当とは判断されにくくなります。

たとえば次のような事情は、貸主の増額に正当な理由がないと判断されやすい要素です。

こうした事情を伝えるには、客観的な記録が欠かせません。物件の現状は写真や日付入りのメモで残し、修理を依頼したのに対応してもらえなかったやり取りがあれば、メールや書面も保管しておきましょう。証拠を添えて説明できれば、貸主に対する説得力は大きく変わります。

2.3 過去の賃料設定の経緯（権利金の有無など）の再確認

近隣相場より賃料が低かったとしても、その背景に特別な事情があれば、相場との単純な比較で、現在の賃料が不相当であると判断することはできません。

たとえば、契約時に高額な権利金や保証金を支払っていたのであれば、その分、毎月の賃料は低めに設定されている可能性があります。親族や知人とのつながりで、はじめから相場より安く貸してもらっているケースもあります。

こうした事情を伝えるためには、契約書だけでなく、契約締結時にやり取りした書面や領収書、当時の経緯がわかるメモなどを手元に揃えておきましょう。「相場より安い理由」をきちんと説明できれば、貸主の増額理由の正当性は弱まります。

3. 増額通知が届いた直後のNG対応と正しい初動

増額の理由が正当かどうかを見極めることと同じくらい、通知を受け取った直後の対応も重要です。

対応を誤ると、賃料増額そのものとは別に、合意の有無や賃料の滞納をめぐるトラブルに発展するおそれがあります。

ここでやってはいけない対応と、最低限押さえておくべき初動を整理します。

3.1 【NG】無視する、または感情的に即答する

通知をそのまま放置するのは避けましょう。「誠実な対応がない」と受け取られ、その後の話し合いで不利になるおそれがあります。

逆に、感情的になって「絶対に払わない」「訴えるなら訴えてくれ」と即答するのも適切ではありません。賃料増額のトラブルでは、まず当事者同士で話し合い、まとまらなければ裁判所での調停に進むのが通常です。

まずは通知の内容を冷静に確認し、必要に応じて書面で回答しましょう。

3.2 【NG】増額後の賃料を一度でも支払う

通知に書かれた新しい金額を、十分に検討しないまま振り込んでしまうのも避けるべき対応です。一度でも支払うと、「新しい賃料に同意した」とみなされるおそれがあります。

いったん合意が成立したと判断されると、後から「やはり高すぎる」と争うことが難しくなる可能性があります。

増額に納得できない場合は、貸主が求める新賃料をそのまま支払うのではなく、自分が相当と考える金額を支払い続けましょう。多くの場合は、従前の賃料を支払いながら、増額には同意しない旨を書面で伝える対応が考えられます。

3.3 契約書と通知書を精査し書面で回答する

賃料増額請求の通知が届いたら、まず契約書を開いて、賃料に関する条項と特約を確認します。次に、通知書に書かれた増額の理由を、1つずつ点検していきましょう。

理由がはっきりしなかったり、根拠となる資料が示されていない場合は、増額の理由や金額の根拠を確認しましょう。たとえば、近隣相場との比較資料、固定資産税の増加がわかる資料、建物価格や管理費の変化に関する資料などを示してもらうことで、増額に応じるべきか判断しやすくなります。

回答は、できる限り書面で行うことが大切です。電話やメッセージアプリでのやり取りは、後で「言った、言わない」のトラブルに発展しやすいためです。配達証明付き内容証明郵便を使えば、いつ、どんな内容の書面を、誰に届けたかが記録として残ります。

4. 納得できない場合の交渉・手続きの進め方

通知書の内容や増額の根拠を確認しても、貸主の増額請求に納得できない場合があります。そのようなときは、感情的に拒否するのではなく、段階を踏んで対応することが大切です。

賃料増額をめぐる手続きは、まず貸主との協議から始まり、まとまらなければ調停、それでも決着しなければ訴訟へと進むのが一般的です。それぞれの場面で取るべき対応を、順を追って見ていきましょう。

4.1 貸主との協議：自ら周辺相場を調べて反論する

増額に納得できない場合でも、いきなり裁判所で争うわけではありません。まずは貸主との協議で、増額の理由や金額について話し合うのが通常です。

このとき、「高いから払えない」と感情的に伝えるだけでは、貸主を説得する材料としては十分ではありません。近隣相場や建物の状態など、客観的な資料をもとに、現在の賃料が不相当とはいえない理由を整理することが大切です。

たとえば、不動産情報サイトで近隣の賃料相場を調べ、似た条件の物件と比較した一覧表を作成しておくとよいでしょう。建物の不具合や管理状態に問題がある場合は、写真や修理依頼の履歴も整理しておきます。

資料をもとに冷静に反論することで、増額の必要性や金額について、具体的な協議を進めやすくなります。

4.2 調停への対応：調停委員に「今の賃料が適正である理由」を伝える

話し合いがまとまらないときは、裁判所での「調停」に進みます。調停は、裁判官と調停委員が当事者の間に入り、双方の話を聞きながら解決を目指す手続きです。

賃料増額のトラブルでは、原則として、訴訟を起こす前に調停を経る必要があります。これを「調停前置主義」といいます。

調停では、貸主と借主の双方が、それぞれの主張を裏付ける資料を提出します。借主側からは、これまで集めた相場のデータや契約書、過去のやり取りの記録などを示し、「今の賃料が適正である理由」を整理して伝えます。

調停委員が双方の主張を踏まえて現実的な金額を提案し、貸主と借主の双方が納得できれば、その内容で合意が成立します。

4.3 訴訟になった場合の借主側の防衛策

調停でも合意できなければ、訴訟へと進みます。判決までには1～2年以上かかることも珍しくなく、長期戦になる覚悟が必要です。

訴訟では、裁判所が法律上の判断要素を踏まえて、相当な賃料額を決めます。借主側としては、貸主の主張に受け身でいるのではなく、現在の賃料が適正である根拠を能動的に示していくことが大切です。

具体的な防衛策としては、次のような対応が挙げられます。

訴訟では、法的な主張の組み立てや証拠の出し方が結果に影響します。訴訟に進む可能性がある場合は、早めに弁護士へ相談し、見通しや費用面も含めて対応方針を検討することが重要です。

5. 係争中の賃料支払いは「相当と認める額」

協議、調停、訴訟と手続きが進む間、増額後の賃料を支払うべきかどうかは、借主にとって悩ましい問題です。支払えば合意したと受け取られかねず、支払わなければ滞納と扱われる不安が残ります。

この点について、法律は借主が取るべき対応を定めています。

5.1 「相当と認める額」を支払い続ける重要性

判決などで最終的な賃料が確定するまでの間、借主は「自分が相当と認める額」を支払えばよいとされています（借地借家法32条2項 ）。通常は、これまでと同じ金額を払い続ければ問題ありません。

ここで避けなければならないのが、賃料の支払いを完全に止めてしまうことです。「争っているのだから払わなくていい」と考えるのは大きな誤解です。支払いを止めると、賃料増額の問題とは別に、滞納を理由として貸主から契約解除されるおそれがあります。

たとえ貸主と対立していても、毎月の賃料の支払いは必ず続けてください。これが、借主の立場を守る最低限のルールです。

5.2 貸主が受領を拒否した場合の「供託」

借主が従前どおりの賃料や、自分が相当と考える金額を支払おうとしても、貸主が受け取りを拒むことがあります。

このような場合に利用できるのが、「供託」という制度です。供託とは、法務局にある供託所に賃料を預ける手続きです。これによって、貸主に直接支払わなくても、賃料を払ったものとして扱われます。適切に供託できれば、賃料を滞納していると扱われるリスクを避けられます。

ただし、いきなり供託できるわけではありません。原則として、まずは貸主に対して賃料の支払いを申し出る必要があります。

供託には細かな要件があります。方法を誤ると滞納扱いになるおそれがあるため、貸主が受領を拒んでいる場合は、手続きの進め方を慎重に確認しましょう。

5.3 最終的に増額が決まった際の「利息付き清算」に備える

判決や和解などにより、新しい賃料が確定すると、争っていた期間の差額をまとめて精算することになります。このとき注意したいのが、不足分には年1割の利息が付くことです（借地借家法32条2項ただし書 ）。

最終的に増額が認められれば、争っていた期間の差額と利息を、まとめて支払うことになります。長く争うほど金額もふくらむため、賃料として支払う額を決めるときは、増額が認められる可能性、手元の資金の状況、後で差額を精算するリスクなどを踏まえて、無理のない金額を検討しましょう。

6. 弁護士に依頼して「適正賃料」を維持するメリット

賃料増額請求への対応では、増額理由の見極めや書面でのやり取り、調停・訴訟への対応など、各場面で適切な対応が求められます。

借主が自分で対応することも可能ですが、弁護士に依頼することで、対応方針を立てやすくなります。

6.1 法的な反論による増額幅の圧縮・撤回

弁護士は、貸主の主張が法律上の条件を満たしているかを確認できます。

たとえば、貸主が増額の根拠として示した近隣物件が比較対象として適切か、固定資産税の増額が賃料にどの程度反映されるべきか、貸主側の鑑定意見書の内容が妥当か、といった点を精査します。

そのうえで、過去の判例や類似事例を踏まえて反論することで、増額幅を抑えたり、請求そのものを取り下げさせたりすることが期待できます。

6.2 賃料鑑定費用のリスクと回避策

訴訟で行われる不動産鑑定の費用は、事案によって30万円から50万円前後、場合によっては100万円を超えることもあります。鑑定を申し出た側が、裁判所にあらかじめ費用を預ける（予納）必要があるため、当面の支払いは申立人が負担します。

最終的な負担は、判決か和解かで変わります。判決まで進んだ場合は、原則として訴訟に負けた側が負担します。ただし、勝訴した側が相手から回収するには別の手続きが必要で、相手の資力次第では回収できないこともあります。和解で解決した場合は、実際に支払った当事者がそのまま負担することが多いです。

このように、鑑定費用は誰がどう負担するかが状況によって変わり、判断を誤ると思わぬコストにつながります。

弁護士は、こうしたリスクを踏まえ、鑑定費用をかけてまで争うべきか、それとも鑑定の前に和解で解決すべきかを見極めます。争点となる賃料の金額や勝訴の見込みといった複数の要素を判断材料にすることで、費用倒れを避けやすくなります。

6.3 貸主（大家）との今後の関係を壊さない交渉代行

賃料の交渉が終わっても、賃貸借契約そのものは続きます。借主はその後も毎月賃料を支払い、必要に応じて修繕の依頼や契約更新、退去時の立ち会いなどで、貸主と関わることになります。

借主が貸主に直接反論し、対立姿勢を見せると、仮に賃料の問題は解決しても、その後の関係にしこりが残ることがあります。

弁護士が代理人として交渉に入れば、借主が貸主とやり取りする必要がなくなります。賃料の問題を法的に整理しながら、同じ物件に住み続けたい、店舗や事務所として使い続けたいというニーズも実現しやすくなります。

7. よくあるご質問（FAQ）

ここでは、賃料増額請求の対応に関して、ご相談の多い質問にお答えします。

7.1 「増額に応じないなら契約更新しない」と言われたら？

「増額に応じないなら契約更新しない」と言われても、慌てて増額に応じる必要はありません。

貸主が契約更新を拒むには、法律上の「正当事由」が必要です（借地借家法28条 ）。正当事由の有無は、貸主自身が建物を使う必要性や、建物の老朽化、立退料の提示など、複数の要素を総合して判断されます。「賃料の増額に応じない」というだけでは、正当事由とは認められません。

仮に貸主が更新を拒絶しても、正当事由がない限り、契約はこれまでと同じ条件で自動的に更新されます（借地借家法26条 ）。

もし貸主から強く更新拒絶を迫られているのであれば、相手の言い分に正当事由が認められるか、弁護士に確認してもらうのが安心です。

7.2 貸主からの通知に「○月以降は自動的に新賃料とする」とあるが有効？

貸主が一方的に新しい賃料を決め、自動的に適用させることはできません。

借地借家法32条 は、賃料の増減について、貸主の一方的な決定ではなく、当事者の請求と合意、それでまとまらなければ裁判所の判断によって決めるというルールを定めています。

そのため、通知に「○月以降は自動的に新賃料とする」と書かれていても、貸主が求めた金額に自動的に変更されるわけではありません。借主は、増額の必要性や金額の妥当性を争うことができます。

7.3 インフレや固定資産税上昇を理由にされたら？

インフレや固定資産税の上昇を理由にされても、その一点だけで増額に応じる必要はありません。

物価の上昇や固定資産税の値上がりは、法律上、賃料増額の判断要素の1つとして認められています。ただし、それだけで当然に増額が認められるわけではありません。増額が認められるかどうかは、近隣相場や契約内容、これまでの賃料設定の経緯なども踏まえて、現在の賃料が不相当になっているかで判断されます。

そのため、インフレや固定資産税の上昇を理由に増額を求められたときは、まず貸主に対して、どの程度の負担増があり、それが賃料にどのように影響するのかを具体的に示してもらいましょう。

そのうえで、近隣相場や契約の経緯も含めて検討すれば、現在の賃料が本当に不相当な状態なのかを冷静に判断できます。

7.4 物件の管理体制が悪化しているのに増額は可能？

物件の管理体制が悪化している場合でも、増額が認められる可能性はあります。

たとえば、固定資産税の上昇や近隣相場の変化など、増額を基礎づける事情がある場合には、管理状態に問題があることだけで、賃料増額が当然に否定されるわけではありません。

もっとも、清掃が行き届いていない、共用設備が壊れたまま放置されている、修理を依頼しても対応してもらえないといった事情は、増額を認めない方向の事情として考慮されます。

そのため、日頃から建物の不具合や管理会社とのやり取りを写真やメールで記録しておくことが大切です。協議や調停になったときに、物件の状態を説明する資料として役立ちます。

8. まとめ：突然の賃料増額請求を受けたら弁護士に相談

突然、貸主から賃料の増額を求められると、「応じなければならないのか」「拒否したら契約を切られるのではないか」と不安になる方も多いでしょう。

しかし、賃料増額請求は、貸主が希望する金額を一方的に決められる制度ではありません。増額が認められるかどうかは、近隣相場や経済事情、契約内容、これまでの賃料設定の経緯などを踏まえて判断されます。

通知が届いたときは、すぐに合意したり、増額後の賃料を支払ったりせず、まず内容を確認することが大切です。一方で、納得できないからといって賃料の支払いを止めると、滞納を理由とする別のトラブルに発展するおそれがあります。

賃料増額請求への対応に迷ったときは、早めに弁護士へ相談することで、増額理由の妥当性や支払い方法、今後の交渉方針を整理しやすくなります。

突然の増額請求に困ったときは、よつば総合法律事務所までお問い合わせください。借主の立場に立って、適正な賃料を維持するための対応方法を一緒に検討いたします。

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